El contracte d’arres és un instrument jurídic molt utilitzat en operacions de compra-venda, especialment en la compra d’immobles. Aquest document serveix per garantir que les parts compleixin amb l’acord establert i proporciona un marge de seguretat. Tant pot assegurar la venda com compensar les pèrdues en cas d’incompliment.

No obstant això, hi ha diferents tipus de contractes d’arres, cadascun amb característiques i finalitats específiques. Conèixer les diferències entre ells és fonamental per evitar conflictes legals i protegir els interessos de les parts involucrades. A continuació, expliquem els tres tipus principals i quan és recomanable utilitzar cadascun:

Què és un contracte d’Arres?

Abans d’analitzar els diferents tipus d’arres, és fonamental comprendre la seva essència i funció dins d’un contracte de compravenda.

Origen etimològic del contracte d’arres

El terme “arres” té el seu origen en el llatí “arra”, que significa “senyal” o “garantia”. Aquesta paraula feia referència a una suma de diners o objectes lliurats com a símbol de compromís en un acord. Amb el pas del temps, aquest concepte ha evolucionat però ha mantingut el seu propòsit essencial: actuar com a garantia en les transaccions comercials, especialment en el camp immobiliari.

Segons el Diccionari de la llengua catalana, el mot “arres” deriva de “arra”, reflectint la seva funció històrica com a mecanisme per reforçar la confiança entre les parts en un contracte.

Aquest origen etimològic subratlla la importància de les arres com a eina jurídica de seguretat i compromís, consolidada en els sistemes legals moderns.

Així, el contracte d’arres és un acord jurídic entre comprador i venedor pel qual una de les parts entrega una quantitat de diners com a senyal de compromís per formalitzar una operació. Aquesta suma no només simbolitza l’acord entre les parts, sinó que també exerceix diferents funcions segons el tipus de contracte establert.

Les arres poden actuar com:

• Garantia de pagament, assegurant que l’operació es portarà a terme en els termes pactats.
• Indemnització per rescissió, en cas que alguna de les parts incompleixi l’acord, ja sigui per desistiment o per falta de compliment.

Aquest instrument, àmpliament utilitzat en operacions immobiliàries, ofereix seguretat a ambdues parts i estableix les bases legals per gestionar qualsevol eventualitat que pugui sorgir durant la compravenda.

Tipus de contracte d’arres

1. Contracte d’arres Confirmatòries

Les arres confirmatòries són les més senzilles i es consideren una mostra de compromís entre les parts en una operació de compravenda. En aquest cas, el pagament inicial no és més que una part del preu final, confirmant així la voluntat mútua d’efectuar la transacció.

Funció principal

A diferència d’altres tipus d’arres, les confirmatòries:

• No impliquen penalitzacions ni clàusules de desistiment.
• En cas de trencament del contracte, no hi ha compensacions automàtiques, però es pot exigir el compliment de l’acord o la seva resolució.
• No s’estableix de manera automàtica cap penalització ni compensació; qualsevol dret o indemnització ha de ser determinat a través del procediment judicial corresponent.

En cas d’incompliment

Si alguna de les parts incompleix, l’altra pot:

1. Exigir el compliment del contracte segons l’article 1124 del Codi Civil Espanyol.
2. Sol·licitar la resolució del contracte judicialment i reclamar una indemnització pels danys i perjudicis justificats, d’acord amb la normativa vigent.

Quan utilitzar les arres confirmatòries?

Aquest tipus d’arres és ideal quan:

• Existeix una gran confiança entre les parts sobre la viabilitat de l’operació.
• No es considera necessari incloure penalitzacions ni clàusules de desistiment que puguin complicar la transacció.

Les arres confirmatòries són especialment útils per transaccions clares, on el principal objectiu és reforçar la voluntat d’ambdues parts d’efectuar la compravenda sense complicacions addicionals.

Regulació a Catalunya:

A Catalunya, les arres confirmatòries es regulen pel Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i contractes. Segons l’article 621-8 del Codi Civil de Catalunya, si no es pacta expressament un altre tipus d’arres, es consideren confirmatòries per defecte.

Article 621-8

Arres

1. El lliurament pel comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió i a compte del preu de la compravenda.

2. Les arres penitencials s’han de pactar expressament. Si el comprador desisteix del contracte, les perd, llevat que el desistiment estigui justificat d’acord amb el que disposa l’article 621-49. Si qui desisteix és el venedor, les ha de tornar doblades.

3. En la compravenda d’immobles, el lliurament d’arres penitencials pactades per un termini màxim de sis mesos i dipositades davant notari es pot fer constar en el Registre de la Propietat i, en aquest cas, l’immoble resta afecte a llur devolució. En cas de desistiment, el notari ha de lliurar les arres dipositades a qui correspongui. L’afectació s’extingeix:

a) Una vegada transcorreguts seixanta dies després del termini pactat, llevat que hi hagi una anotació anterior de demanda per part del comprador. En aquest cas, l’afectació es cancel·la d’ofici.

b) Quan el comprador desisteix i el venedor ho acredita fefaentment.

c) Quan s’inscriu la compravenda.

En cas d’incompliment:

• Per part del comprador: El venedor pot exigir el compliment del contracte o la seva resolució amb indemnització per danys i perjudicis.
• Per part del venedor: El comprador pot optar per exigir el compliment del contracte o la seva resolució amb la corresponent indemnització.

És important destacar que, a diferència de les arres penitencials, les arres confirmatòries no permeten el desistiment unilateral del contracte sense conseqüències legals. Per tant, ofereixen una diferent seguretat jurídica a les parts implicades en la transacció.

Per assegurar la redacció correcta d’un contracte d’arres, és essencial comptar amb l’assessorament d’un advocat expert en dret immobiliari, garantint així que totes les parts compleixin amb la legislació vigent.

2. Contracte d’arres penitencials

Les arres penitencials són les més populars, especialment en transaccions immobiliàries, gràcies a la seva opció de desistiment per ambdues parts. Aquest tipus de contracte permet que, en cas de desistiment, es fixi una compensació econòmica prèviament acordada, la qual garanteix una solució clara i equilibrada.

Funció principal

El principal objectiu de les arres penitencials és actuar com a:

• Penalització econòmica en cas que una de les parts decideixi no seguir endavant amb l’operació.

El seu funcionament és el següent:

1. Si el comprador desisteix, perd la quantitat lliurada en concepte d’arres.
2. Si el venedor desisteix, està obligat a retornar el doble de l’import rebut com a compensació, segons l’article 1454 del Codi Civil Espanyol.

En cas d’incompliment

Aquest tipus d’arres ofereix claredat i seguretat sobre les conseqüències de desistir del contracte. Això redueix disputes i incerteses, ja que les penalitzacions estan perfectament definides des de l’inici de l’acord.

Quan utilitzar les arres penitencials?

Són especialment recomanables en situacions com:

• Compra d’habitatges, on la possibilitat de desistiment és una preocupació habitual.
• Quan les parts volen assegurar-se una compensació econòmica justa en cas de renúncia a l’acord.
• En operacions on hi ha incerteses externes que podrien afectar la capacitat d’executar el contracte, com canvis financers o legals inesperats.

Les arres penitencials aporten flexibilitat amb seguretat, fent-les una opció preferida en el sector immobiliari. Aquestes condicions permeten que tant compradors com venedors tinguin la tranquil·litat que, en cas de desistiment, existeix una penalització pactada que protegeix els seus interessos.

Regulació a Catalunya:

A Catalunya, les arres penitencials es regulen pel Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i contractes. Segons l’article 621-8.2 del Codi Civil de Catalunya, les arres penitencials han de pactar-se expressament. A més, l’article 621-49 estableix que, si el contracte preveu finançament i l’entitat de crèdit denega la concessió del préstec, el comprador pot desistir del contracte i recuperar les arres lliurades, sempre que ho justifiqui documentalment.

Article 621-49

Previsió de finançament per tercer

1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.

2. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hauria estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s’hauria trobat si no s’hagués conclòs el contracte, sens perjudici del que estableix la legislació hipotecària.

Així, en cas d’incompliment:

• Desistiment per part del comprador: Perd la quantitat lliurada en concepte d’arres, excepte si el desistiment està justificat per la denegació del finançament, tal com preveu l’article 621-49 del Codi Civil de Catalunya.
• Desistiment per part del venedor: Ha de retornar al comprador el doble de la quantitat rebuda en concepte d’arres.

És important destacar que les arres penitencials ofereixen una major flexibilitat a les parts, permetent el desistiment del contracte sense necessitat d’al·legar un incompliment, però assumint les conseqüències econòmiques pactades. Aquesta modalitat és especialment útil en operacions on es vol preveure la possibilitat de desistir sense litigis posteriors.

L’assessorament d’un advocat especialitzat en dret immobiliari és crucial per redactar un contracte amb arres penitencials que compleixi amb la normativa vigent, evitant malentesos i garantint la protecció legal de totes les parts implicades.

3. Contracte d’arres penals

Les arres penals són una eina jurídica dissenyada per assegurar el compliment dels acords contractuals, establint una sanció econòmica per a la part que incompleixi. A diferència de les arres penitencials, aquestes no ofereixen la possibilitat de desistir del contracte, sinó que tenen com a objectiu dissuadir el trencament de l’acord i garantir-ne l’execució.

Funció principal

Les arres penals serveixen per:

• Dissuadir l’incompliment del contracte, gràcies a l’amenaça d’una sanció econòmica.
• Garantir l’execució de l’acord, ja que la part perjudicada pot exigir tant el compliment del contracte com la sanció corresponent.

En aquest tipus d’arres, si una de les parts incompleix:

1. Ha d’indemnitzar l’altra part pels danys i perjudicis ocasionats.
2. La part perjudicada pot exigir el compliment del contracte vigent, tal com s’estableix en l’article 1152 del Codi Civil Espanyol.

En cas d’incompliment

En les arres penals, la sanció econòmica no implica una renúncia a l’execució del contracte. Això vol dir que:

• L’incomplidor no queda alliberat de les seves obligacions contractuals.
• L’altra part pot reclamar tant el compliment de l’acord com la sanció establerta, la qual funciona com una penalització addicional per danys i perjudicis.

Quan utilitzar les arres penals?

Aquest tipus d’arres és recomanable en situacions on:

• El compliment del contracte és essencial per a les parts.
• Es busca evitar qualsevol incompliment, garantint una penalització per a qui no compleixi les seves obligacions.
• Les parts no volen contemplar l’opció de desistir del contracte, sinó reforçar la seguretat jurídica de l’acord.

Les arres penals són especialment útils en transaccions complexes o d’alt valor, on l’incompliment d’una de les parts podria generar perjudicis econòmics o legals significatius.

Regulació a Catalunya:

A Catalunya, les arres penals no estan regulades específicament en el Codi Civil de Catalunya. No obstant això, es poden pactar expressament entre les parts, establint les condicions i conseqüències en cas d’incompliment. És important que aquestes clàusules estiguin clarament definides en el contracte per evitar conflictes futurs.

En resum, les arres penals són una eina efectiva per assegurar el compliment de les obligacions contractuals, establint sancions econòmiques en cas d’incompliment, però sense oferir la possibilitat de desistir del contracte sense conseqüències.

L’assessorament professional d’un advocat especialitzat en dret immobiliari és essencial per incloure arres penals en un contracte de manera que s’ajustin a la normativa vigent, evitant clàusules ambigües o inaplicables. Això garanteix que les penalitzacions siguin legalment exigibles i proporcionin una protecció efectiva a les parts.

Resum de les diferències entre els tres tipus de contractes d’arres

Característica	Confirmatòries	Penitencials	Penals
Funció	Confirma el compromís de les parts	Permet desistir amb penalització	Penalització sense opció de desistiment
En cas d’incompliment	Exigeix el compliment o resolució amb danys	Part que desisteix paga la compensació (el doble de les arres)	Exigeix el compliment amb indemnització pactada
Quan utilitzar-les	Transaccions amb confiança mútua	Compra d’habitatges o quan es vol opció de desistiment	Transaccions que requereixen màxima seguretat del compliment

Com triar el tipus de contracte d’arres més adequat

La decisió sobre quin tipus de contracte d’arres utilitzar ha de basar-se en les necessitats específiques de les parts implicades i en les característiques de l’operació. Cada tipus d’arres ofereix avantatges diferents segons el context:

• Arres confirmatòries: Ideals per a transaccions amb baix risc, on les parts estan segures del compliment i no calen penalitzacions o flexibilitat addicional.
• Arres penitencials: La millor opció quan es busca flexibilitat, ja que permeten desistir del contracte amb una compensació econòmica prèviament pactada.
• Arres penals: Recomanables per garantir el compliment estricte del contracte, gràcies a la seva funció dissuasòria basada en sancions econòmiques.

Per què comptar amb un advocat especialitzat en dret immobiliari i drets reals?

Un advocat especialitzat en contractes de compravenda és clau per assegurar que:

1. Es tria el tipus d’arres que millor s’ajusti a les necessitats particulars de l’operació.
2. El contracte estigui redactat d’acord amb la normativa legal vigent, evitant clàusules poc clares o disputes legals futures.
3. Es protegeixin els drets i interessos de totes les parts implicades, garantint una transacció segura i transparent.

Seleccionar el tipus de contracte d’arres adequat pot marcar la diferència en l’èxit d’una compravenda. Comptar amb l’assessorament d’un professional no només ajuda a prendre la millor decisió, sinó que també proporciona la tranquil·litat jurídica necessària per a una operació tan rellevant.

Problemes més habituals amb els contractes d’arres

Els contractes d’arres són una eina molt útil per garantir el compromís en operacions de compravenda, però poden sorgir diversos problemes si no es redacten correctament o si no s’entenen clarament els termes establerts. A continuació, s’exposen els problemes més freqüents associats als contractes d’arres:

1. Confusió entre els diferents tipus d’arres

Un dels errors més habituals és no especificar el tipus d’arres (confirmatòries, penitencials o penals) en el contracte:

• Malentesos legals: En absència d’una clàusula clara, les arres es consideren confirmatòries per defecte, segons la legislació. Això pot generar conflictes si les parts esperaven condicions pròpies de les arres penitencials o penals.
• Falta de comprensió: Les parts sovint desconeixen les diferències jurídiques i econòmiques entre els tipus d’arres, fet que pot portar a desacords en cas de desistiment o incompliment.

2. Redacció ambigua o incompleta

Un contracte mal redactat pot generar problemes com:

• Clàusules poc clares: Les condicions per desistir o les penalitzacions poden no estar ben definides, deixant espai a interpretacions subjectives.
• Absència de penalitzacions concretes: Si no es fixa una quantitat específica per indemnitzar en cas d’incompliment, poden sorgir disputes legals sobre el que correspon a cada part.
• Indeterminació d’alguns aspectes: Per exemple, en el cas de copropietaris, si un d’ells incompleix les seves obligacions o no dona el seu consentiment per a la formalització del contracte, es pot considerar responsables tots els venedors, encara que l’incompliment sigui atribuïble només a un d’ells. Això implica que, si el contracte no especifica els límits de responsabilitat de cadascun, es poden veure obligats a tornar les arres doblades, els 2 vendedors. En el mateix sentit si hi ha varis compradors.

3. Incompliment de les obligacions pactades

Els problemes més comuns relacionats amb l’incompliment són:

• Manca de recursos per complir l’acord: Per exemple, el comprador no pot obtenir el finançament necessari o el venedor no pot formalitzar la transmissió.
• Desistiment sense complir amb les condicions pactades: Una part intenta desistir del contracte sense abonar les penalitzacions corresponents.

4. Problemes amb el finançament

És habitual que el comprador signi un contracte d’arres sense tenir assegurat el finançament per a la compra, fet que pot derivar en:

• Denegació del préstec hipotecari: Si el banc no concedeix el finançament, el comprador pot perdre les arres lliurades, depenent del contracte d’arres i la legislació aplicable.

5. Interpretació incorrecta de les clàusules

Els conflictes poden sorgir quan:

• Una de les parts interpreta que les arres permeten desistir, quan en realitat no es tractava d’un contracte d’arres penitencials.
• Es discuteix sobre quins danys i perjudicis són reclamables en cas d’incompliment.

6. Clàusules contràries a la normativa vigent

Alguns contractes inclouen clàusules abusives o contràries al dret de consumidors, fet que pot invalidar parts del contracte o causar sancions legals.

7. Manca d’assessorament professional

La falta d’intervenció d’un advocat especialitzat en dret immobiliari sovint provoca:

• Errors tècnics en el contracte, que poden ser difícils de corregir posteriorment.
• Confiança excessiva entre les parts, sense preveure situacions d’incompliment o conflictes.

Com evitar aquests problemes?

1. Especificar clarament el tipus d’arres: Indicar expressament si són confirmatòries, penitencials o penals, i incloure les condicions específiques.
2. Redacció clara i detallada: Assegurar-se que totes les clàusules siguin comprensibles i que cobreixin totes les situacions possibles.
3. Preveure clàusules de finançament: Incloure una disposició que permeti al comprador recuperar les arres en cas que no aconsegueixi el finançament necessari.
4. Comptar amb assessorament jurídic: Un advocat especialitzat en contractes de compravenda pot garantir que el document sigui conforme a la normativa i protegeixi els drets de totes les parts.
5. Llegir i comprendre el contracte: Abans de signar, és essencial que ambdues parts entenguin les seves obligacions i els seus drets.

Amb un enfocament acurat i l’acompanyament d’un professional, és possible evitar aquests problemes i garantir que el contracte d’arres sigui una eina eficaç per a una transacció immobiliària segura i satisfactòria.

Pot ser delicte l’incompliment del retorn de les arres?

L’incompliment del retorn de les arres, en si mateix, no sempre constitueix un delicte penal. Tanmateix, pot adquirir rellevància penal si es constata una conducta fraudulenta, com enganys premeditats o mala fe, que perjudiquin greument l’altra part. Això dependrà de les circumstàncies del cas i de la normativa aplicable.

Base legal en el dret espanyol

1. Incompliment civil o penal?
   L’incompliment del retorn de les arres sol ser considerat un assumpte civil, regulat pel Codi Civil Espanyol:
   • Article 1454: Estableix que, en els contractes d’arres penitencials, si el venedor incompleix, ha de retornar el doble de la quantitat rebuda. Si el comprador desisteix, perd les arres entregades.
   • Aquest incompliment es resol habitualment mitjançant una demanda civil per exigir el compliment del contracte o la resolució amb indemnització.
2. Quan pot considerar-se delicte?
   Si l’incompliment està acompanyat d’una conducta dolosa o fraudulenta, podria incórrer en delictes tipificats al Codi Penal Espanyol:
   • Estafa (article 248): Si el venedor o comprador actua amb engany per retenir les arres indegudament, podria considerar-se un delicte d’estafa. Per exemple, si el venedor accepta les arres sense intenció de complir el contracte i fa servir l’import en benefici propi.
   • Apropiació indeguda (article 253): Si una part reté de forma il·lícita l’import de les arres quan ja no li correspon, podria imputar-se aquest delicte, especialment si les arres haurien de ser retornades per acord o sentència judicial.

Exemples pràctics

1. Cas civil:
   • El venedor incompleix el contracte i es nega a retornar el doble de les arres, al·legant problemes econòmics. Això seria un cas de responsabilitat civil, no penal.
2. Cas penal:
   • El venedor accepta les arres sabent que no té la propietat de l’immoble o que no podrà complir el contracte, actuant amb dolo per aprofitar-se dels diners del comprador. Aquest acte podria ser considerat estafa.

Malgrat això, es constata que sovint es recorre de manera inadequada a la via penal per resoldre qüestions que haurien de limitar-se a l’àmbit civil, en especial en casos d’incompliment relacionats amb la compravenda amb pacte d’arres. La sentència reforça la necessitat de diferenciar clarament entre el dret penal i les reclamacions contractuals civils per evitar una utilització desproporcionada de procediments penals.

La Sentència nº 417/2015, de 30 de juny, de la Sala Segona, estableix que l’apropiació de les arres o senyal com a part del preu d’un contracte no constitueix un delicte d’apropiació indeguda. Això es deu al fet que la quantitat lliurada no té com a finalitat directa la devolució automàtica, sinó que aquesta només es produirà si es frustra l’acord. Per tant, no concorren els elements necessaris per considerar aquesta acció com a tipificable penalment.

Procediment legal per reclamar les arres

1. Via civil:
   • Interposar una demanda per exigir el compliment del contracte o la seva resolució amb la indemnització corresponent (article 1124 del Codi Civil).
2. Via penal:
   • Presentar una denúncia si es considera que hi ha hagut engany o apropiació il·lícita. Això requereix demostrar la intencionalitat dolosa de l’altra part. En general es considera incompliment contractual però dependrà de cada cas.

L’incompliment del retorn de les arres, per norma general, és una qüestió civil, però pot adquirir rellevància penal en casos d’engany o mala fe. Per protegir els drets de la part perjudicada, és essencial comptar amb l’assessorament d’un advocat especialitzat en dret immobiliari i penal, que pugui avaluar si es tracta d’un incompliment contractual o d’un delicte penal.

Com reclamar les arres en cas d’incompliment o desistiment

La reclamació de les arres depèn del tipus d’arres pactades (confirmatòries, penitencials o penals) i de les circumstàncies de l’incompliment. A continuació es descriu el procés per reclamar-les, així com els passos clau per assegurar una reclamació efectiva:

1. Revisió del contracte d’arres

• Identificar el tipus d’arres: Revisar el contracte per determinar si són confirmatòries, penitencials o penals. Aquest aspecte és fonamental per conèixer els drets i obligacions de cada part en cas d’incompliment.
• Condicions pactades: Assegurar-se que el contracte especifica les clàusules relatives a la devolució o pèrdua de les arres. Si no hi ha especificacions clares, es considerarà la normativa aplicable.

2. Comunicació amb l’altra part

Abans d’iniciar accions legals, és recomanable intentar una solució amistosa:

• Notificació formal: Enviar un requeriment notarial o un burofax a l’altra part, sol·licitant la devolució o compliment del contracte.
• Termini de resposta: Proporcionar un termini legal o raonable per rebre una resposta i solucionar el conflicte.

3. Reclamació via civil

Si la solució amistosa no prospera, es pot iniciar una acció legal:

A. Procediment judicial

• Demanda judicial: Interposar una demanda davant el jutjat competent. La naturalesa de la reclamació dependrà del tipus d’incompliment:
  • Per incompliment del contracte: Es pot sol·licitar el compliment forçós del contracte o la seva resolució amb devolució de les arres i una indemnització per danys i perjudicis, segons l’article 1124 del Codi Civil Espanyol.
  • Per desistiment: Si es tracta d’arres penitencials, es pot reclamar la quantitat corresponent segons les penalitzacions pactades.

B. Jurisdicció i competència

• Espanya: En cas d’arres penitencials, l’article 1454 del Codi Civil Espanyol regula el doble retorn de les arres o la seva pèrdua.
• Catalunya: El Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya regula específicament els drets dels compradors quan no es pot complir el contracte, incloent el supòsit de denegació de finançament (article 621-49).

4. Documents necessaris per a la reclamació

• Contracte d’arres: Ha de ser clar i signat per totes les parts.
• Proves del pagament: Rebuts, transferències o altres justificants.
• Requeriments previs: Notificacions enviades a l’altra part.
• Proves addicionals: Qualsevol document que acrediti la impossibilitat de complir amb el contracte (per exemple, denegació del préstec).

5. Temps de prescripció

• Espanya: El termini general per reclamar un incompliment contractual és de 5 anys, segons l’article 1964 del Codi Civil Espanyol.
• Catalunya: El termini de prescripció és de 3 anys, segons l’article 121-20 del Codi Civil de Catalunya.

Consells pràctics

• Assessorament legal: Compta amb un advocat especialitzat en dret immobiliari per assegurar que la reclamació es faci correctament.

La reclamació de les arres és un procés que pot variar segons el tipus d’arres pactades i la normativa aplicable. És essencial comptar amb un contracte clar, proves adequades i un assessorament jurídic especialitzat per protegir els teus drets i garantir un procediment eficient.

Conclusió

Les arres són un element clau en qualsevol contracte de compravenda, ja que estableixen un compromís inicial que vincula comprador i venedor. Però, precisament per la seva rellevància, és imprescindible que es redactin amb la màxima cura i claredat. Això és especialment crucial quan les arres representen quantitats importants, sovint un 10% del valor de l’immoble, fet que pot comportar un impacte econòmic molt significatiu en cas d’incompliment o errors en el contracte.

Els problemes derivats d’arres mal redactades o mal interpretades poden incloure malentesos sobre la devolució de les quantitats, conflictes per responsabilitats mal delimitades entre les parts i fins i tot litigis llargs i costosos. A més, es pot recorre a la via penal de manera inapropiada per abordar qüestions que pertanyen exclusivament a l’àmbit civil, fet que agreuja les despeses i els temps de resolució.

Per aquest motiu, és essencial assegurar que el pacte d’arres estigui ben estructurat i adaptat a la normativa vigent, evitant ambigüitats o clàusules que puguin generar interpretacions confuses. Aquí és on es fa imprescindible comptar amb l’assessorament d’advocats experts en dret immobiliari, que garanteixin que el document protegeix els interessos de totes les parts i preveu possibles escenaris de conflicte.

Un pacte d’arres ben fet evita problemes greus

No escatimeu esforços en aquest aspecte crític del contracte de compravenda. Una inversió inicial en assessorament legal professional pot evitar problemes econòmics importants, així com litigis innecessaris que poden complicar la transacció. Amb un acord sòlid i clar, es redueix el risc i es facilita una compravenda exitosa i tranquil·la per a totes les parts implicades.

El secret d’una transacció immobiliària reeixida rau en la planificació i en l’assessorament expert: protegiu el vostre futur amb professionals del dret immobiliari.

Fonts

• Codi Civil Espanyol (CivEsp):
  Les arres es regulen a l’article 1454, que estableix:
  • Si es lliuren arres en una compravenda, s’entenen com a penitencials si no s’ha pactat expressament un altre tipus.
  • En cas de desistiment, el comprador perd les arres lliurades i el venedor, si és ell qui desisteix, està obligat a retornar el doble de l’import rebut.
    Consultar el Codi Civil Espanyol.
• Llei Hipotecària:
  En operacions immobiliàries, les arres poden estar relacionades amb els tràmits de formalització i registre de la compravenda.

Normativa catalana (Catalunya)

• Codi Civil de Catalunya (CCC):
  El Llibre Sisè, relatiu a les obligacions i contractes, regula les arres en els següents articles:
  • Article 621-8: Defineix les arres com a quantitat de diners lliurada pel comprador al venedor com a senyal de conclusió de la compravenda i a compte del preu.
    • Si no es pacta un altre tipus d’arres, s’entenen com a confirmatòries.
  • Article 621-49: En operacions immobiliàries, es contempla que, si l’entitat financera denega el préstec al comprador, aquest pot recuperar les arres lliurades sempre que ho acrediti documentalment.
  Consultar el Codi Civil de Catalunya.

El pacto de arras y la apropiación indebida

Descàrrec de responsabilitat – Avís legal

Qualsevol accés o ús del lloc implica l’acceptació de les condicions establertes en aquest avís legal. Si no s’està d’acord amb les condicions, es recomana no utilitzar aquest lloc.

Els continguts del lloc web tenen una finalitat exclusivament informativa i no constitueixen assessorament professional, legal o fiscal. Es declina qualsevol responsabilitat derivada de l’ús que els usuaris facin de la informació proporcionada, incloses decisions preses o accions iniciades basades en aquests continguts.

Aquest lloc pot contenir enllaços a llocs de tercers per facilitar l’accés a informació addicional. No es garanteix la veracitat, actualitat ni adequació dels continguts d’aquests llocs, i no es pot responsabilitzar per danys derivats de l’ús d’aquests enllaços.

Els continguts del lloc, incloent textos, imatges, logotips i altres elements, estan protegits per la normativa vigent de propietat intel·lectual i industrial. No es permet la seva reproducció, distribució o modificació sense autorització expressa. L’incompliment pot comportar accions legals.

No es garanteix la disponibilitat del lloc web ni l’absència de possibles errors o virus que puguin afectar el funcionament dels dispositius dels usuaris. Es declina qualsevol responsabilitat per danys que puguin derivar-se de l’accés o ús del lloc.

Aquest avís legal pot ser modificat sense avís previ. L’ús continuat del lloc després d’aquests canvis implica l’acceptació de les condicions actualitzades.