La tàcita reconducció en els contractes d’arrendament és un concepte clau per a arrendadors i arrendataris, ja que pot implicar la renovació automàtica del contracte sense necessitat d’un nou acord formal. Conèixer els detalls d’aquesta figura jurídica és fonamental per prevenir problemes i conflictes legals. Si necessites informació o assessorament legal en desnonaments o arrendaments, aquí t’expliquem tot el que necessites saber per actuar amb seguretat i eficàcia.

Què és la tàcita Reconducció en un contracte d’arrendament?

La tàcita reconducció es produeix quan un contracte d’arrendament arriba al seu venciment i l’arrendatari continua ocupant l’immoble amb el consentiment tàcit de l’arrendador durant almenys quinze dies, tal com estableix l’article 1566 del Codi Civil espanyol. Aquesta situació implica que, si l’arrendador no pren cap acció per oposar-s’hi, el contracte es renova automàticament amb les mateixes condicions originals. No obstant això, la nova durada del contracte dependrà de la periodicitat del pagament de la renda: si la renda és mensual, el contracte es renova mensualment; si és anual, la renovació serà per un any.

Quan un contracte d’arrendament entra en situació de tàcita reconducció, es produeix un canvi important en el marc normatiu que regeix la relació entre l’arrendador i l’arrendatari. A partir d’aquest moment, deixa d’aplicar-se la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i passa a regir-se pel Codi Civil (CC), concretament pels articles 1566 i següents.

L’article 1581 del Codi Civil estableix una regla fonamental per determinar la durada de les renovacions en situació de tàcita reconducció, un cop el contracte d’arrendament ha vençut. Aquest article diu textualment:

“El contracte d’arrendament s’entendrà prorrogat pel temps convingut per al pagament de la renda.”

Quan un contracte d’arrendament entra en tàcita reconducció (article 1566 del Codi Civil), significa que, després de la finalització del contracte original, l’arrendatari continua ocupant l’immoble amb el consentiment tàcit de l’arrendador. En aquest context, l’article 1581 és clau per calcular la nova durada del contracte, que dependrà de la periodicitat del pagament de la renda establerta en el contracte inicial:

1. Renda anual:
   • Si el contracte estipula un pagament anual de la renda, el nou període de renovació serà d’un any.
   • Això és habitual en arrendaments rústics o en alguns contractes d’habitatge d’ús específic.
2. Renda mensual:
   • En la majoria dels contractes d’arrendament urbà, la renda es paga mensualment.
   • En aquests casos, la durada de la renovació serà d’un mes, amb renovacions successives automàtiques per períodes mensuals.
3. Renda diària:
   • Si el contracte especifica un pagament diari (poc freqüent, però possible en lloguers de curta durada), la renovació serà d’un dia cada vegada.

Diferències entre la LAU i el CC en tàcita reconducció

1. Aplicació de la normativa:
   • LAU: Regula els contractes durant la seva vigència inicial i les possibles pròrrogues obligatòries o voluntàries.
   • CC: Es comença a aplicar quan el contracte ha vençut i les parts, de manera tàcita, permeten la continuïtat de la relació arrendatícia sense renovar formalment el contracte.
2. Durada del contracte en tàcita reconducció:
   Segons l’article 1566 del CC, la durada del contracte depèn de la periodicitat del pagament de la renda:
   • Renda anual: Renovació per un any.
   • Renda mensual: Renovació per mesos.
   • Renda diària: Renovació per dies.
   Aquest règim contrasta amb les pròrrogues automàtiques de la LAU, que poden tenir una durada més llarga (per exemple, 3 anys en contractes posteriors al 6 de març de 2019).
3. Finalització del contracte en tàcita reconducció:
   A diferència del règim de la LAU, en la tàcita reconducció les parts poden donar per finalitzada la relació arrendatícia amb un preavís mínim (normalment de 30 dies), sense necessitat d’esperar a complir llargs períodes de pròrroga.
4. Condicions econòmiques:
   Les condicions econòmiques del contracte original (renda, garanties, etc.) es mantenen, però sense la protecció afegida que la LAU proporciona a l’arrendatari durant la vigència del contracte.

Per què és important aquest canvi normatiu?

• Per a l’arrendador, entrar en tàcita reconducció pot ser avantatjós, ja que té més flexibilitat per finalitzar el contracte si ho desitja.
• Per a l’arrendatari, la tàcita reconducció pot significar menys estabilitat a llarg termini, ja que perd algunes de les garanties i proteccions que proporciona la LAU.

Aquest mecanisme ofereix seguretat jurídica tant a arrendadors com a arrendataris, però cal estar atent a les excepcions o pactes concrets que podrien modificar aquest règim general.

Durada de la tàcita Reconducció segons la renda

La durada del nou contracte en la tàcita reconducció depèn de com es va establir el pagament de la renda en el contracte original, seguint el que disposa l’article 1566 del Codi Civil espanyol:

• Renda anual: La renovació es fa per un any.
• Renda mensual: La renovació es fa per mesos.
• Renda diària: La renovació es fa per dies.

Aquest mecanisme automàtic de renovació pot generar pròrrogues no desitjades, especialment si l’arrendador no pren mesures per evitar la continuïtat implícita del contracte. Per això, és essencial que els arrendadors coneguin el funcionament d’aquesta figura jurídica per garantir el control sobre els terminis i evitar situacions adverses.o desitjades.

Tàcita reconducció i els diferents canvis normatius de la LAU

La tàcita reconducció és un mecanisme regulat pel Codi Civil (article 1566) que s’activa quan un contracte d’arrendament ha vençut i l’arrendatari continua ocupant l’immoble amb el consentiment tàcit de l’arrendador. Tot i que la tàcita reconducció no està regulada directament per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), els canvis normatius en aquesta llei han influït en com i quan es pot activar aquest mecanisme, especialment en relació amb la durada i les pròrrogues dels contractes d’arrendament.

Evolució dels canvis normatius de la LAU i la tàcita reconducció

La Llei 29/1994, de 24 de novembre (LAU de 1994) va introduir una nova regulació per als arrendaments urbans, establint un sistema modern i més flexible en comparació amb els contractes anteriors. No obstant això, també va mantenir un règim transitori per als contractes de renda antiga, és a dir, aquells signats abans de l’entrada en vigor d’aquesta llei. Aquests contractes es regeixen per la normativa anterior (el Text Refós de 1964) i tenen característiques molt diferents respecte als contractes moderns.

Característiques dels contractes de renda antiga

1. Duració indefinida o molt extensa:
   • La majoria dels contractes de renda antiga tenen una duració indefinida o s’estenen fins a la mort de l’arrendatari original, amb possibilitat de subrogació per part de familiars (fills, cònjuges).
   • Això contrasta amb la LAU de 1994, que fixa una duració mínima de 5 anys amb pròrrogues limitades.
2. Renda molt baixa:
   • La renda dels contractes de renda antiga sovint és molt inferior al valor de mercat, ja que es regula per sistemes de revisió limitats, no adaptats al mercat actual.
   • Aquest és un dels motius principals pels quals es va reformar la legislació amb la LAU de 1994, per incentivar un mercat de lloguer més competitiu.
3. Protecció de l’arrendatari:
   • Els contractes de renda antiga prioritzen la protecció de l’arrendatari, oferint-li estabilitat i garanties a llarg termini.
   • Els arrendadors tenen moltes més dificultats per acabar amb aquests contractes, excepte en casos molt concrets (com impagaments o necessitat personal de l’immoble).

Per als contractes de renda antiga, la tàcita reconducció no s’aplica perquè aquests contractes ja tenen una duració indefinida, o fins i tot vitalícia, per llei.

Règim transitori de la LAU de 1994 per als contractes antics

La LAU de 1994 no va modificar automàticament les condicions dels contractes de renda antiga, sinó que va establir un règim transitori que es continua aplicant en molts casos:

• Els contractes signats abans de l’1 de gener de 1995 es mantenen sota el règim del Text Refós de 1964.
• Les condicions d’aquests contractes (duració, renda, revisions, etc.) es regeixen per la normativa anterior, excepte si les parts acorden modificar-les segons la LAU de 1994.

1. LAU de 1994 (Llei 29/1994, de 24 de novembre)

Aquesta llei va establir les bases modernes dels contractes d’arrendament urbà.

• Duració mínima inicial: 5 anys.
• Pròrroga obligatòria: Després de la duració inicial, es concedia una pròrroga obligatòria d’1 any, a menys que les parts notifiquessin la seva voluntat de no renovar.
• Activació de la tàcita reconducció: La tàcita reconducció s’activava només si, després de la pròrroga obligatòria d’1 any, cap de les parts notificava la finalització del contracte.

2. Reforma de la LAU 2013 (Reial decret llei 4/2013, de 4 de juny)

Aquest canvi normatiu va reduir la duració mínima obligatòria dels contractes, afectant indirectament la freqüència amb què es podia arribar a la tàcita reconducció.

• Duració mínima inicial: Reduïda de 5 anys a 3 anys.
• Pròrroga obligatòria: Es manté la pròrroga d’1 any.
• Impacte en la tàcita reconducció: Reduir la duració inicial va provocar que, en menys temps, molts contractes entressin en fase de pròrroga i, potencialment, en tàcita reconducció.

3. Reforma de 2019 (Reial decret llei 7/2019, de 1 de març)

Aquest canvi normatiu va revertir algunes modificacions de 2013 i va introduir una major protecció a l’arrendatari.

• Duració mínima inicial:
  • 5 anys si l’arrendador és una persona física.
  • 7 anys si l’arrendador és una persona jurídica.
• Pròrroga obligatòria:
  • Després de la duració inicial, es concedeix una pròrroga automàtica de 3 anys, tret que l’arrendador o l’arrendatari manifestin la seva voluntat de no renovar.
• Impacte en la tàcita reconducció:
  • Amb aquesta reforma, la tàcita reconducció es retarda més temps, ja que primer s’han de complir els terminis de la duració inicial i la pròrroga de 3 anys.

Com evitar la tàcita reconducció com a arrendador

Si no vols que el contracte es renovi automàticament, com a arrendador és imprescindible que comuniquis de manera clara i fefaent la teva intenció de finalitzar el contracte abans de la seva expiració. Aquest avís es pot fer a través de mitjans com:

• Burofax amb justificant de recepció.
• Altres mitjans legals que deixin constància fefaent escrita de la teva voluntat.

Si no realitzes aquesta notificació dins dels quinze dies posteriors a la finalització del contracte, es considera que has donat el teu consentiment tàcit, activant així la tàcita reconducció, i el contracte es renovarà automàticament amb les mateixes condicions.

Aquest pas és fonamental per evitar pròrrogues involuntàries i assegurar que els teus drets com a propietari queden protegits, evitant conflictes o situacions desfavorables en el futur.

Necessites ajuda? Contacta amb un advocat especialista en arrendaments per rebre assessorament i evitar la tácita reconducció.

Exemple pràctic de tàcita reconducció en contractes d’arrendament

Suposem que un contracte d’arrendament es va signar el 15 de febrer de 2016. La situació de la tàcita reconducció i les modificacions de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) aplicables es podrien entendre de la següent manera:

1. Duració inicial del contracte

Segons la LAU vigent en 2016, els contractes d’arrendament d’habitatge tenien una duració mínima obligatòria de 3 anys, llevat que les parts pactessin una duració superior.

• Data inicial: El contracte va començar el 15 de febrer de 2016 i tenia vigència obligatòria fins al 15 de febrer de 2019.
• Durant aquest període, ni l’arrendador ni l’arrendatari podien donar per acabat el contracte unilateralment, excepte per causes legals.

2. Pròrroga anual obligatòria

Un cop transcorreguts els 3 anys obligatoris, el contracte entrava en una pròrroga legal anual automàtica, fins a un màxim d’1 any, si cap de les parts notificava la seva voluntat de no renovar el contracte.

• Pròrroga activada: El contracte es va prorrogar automàticament fins al 15 de febrer de 2020.
• Aquesta pròrroga respectava les mateixes condicions originals del contracte.

3. Inici de la tàcita reconducció

Si en arribar al 15 de febrer de 2020 cap de les parts va comunicar la seva intenció de donar per acabat el contracte, es va activar la tàcita reconducció, d’acord amb l’article 1566 del Codi Civil espanyol.

• Duració de la renovació:
  • Si la renda es pagava mensualment, el contracte es renovava per períodes mensuals.
  • Si la renda es pagava anualment, la renovació era per un any.
• Condicions del contracte: Les condicions econòmiques i legals es mantenien, però la durada depen de la periodicitat del pagament.

En resum:

	Data
Inici del contracte	15 de febrer de 2016
Venciment de la duració inicial	15 de febrer de 2019
Pròrroga legal anual	Fins al 15 de febrer de 2020
Inici de la tàcita reconducció	16 de febrer de 2020

Si la renda es paga mensualment, el contracte s’ha renovat de forma automàtica cada mes, mantenint les mateixes condicions de lloguer, però amb una duració mensual. Per exemple:

• Primera renovació mensual: 16 de febrer de 2020 – 15 de març de 2020.
• Segona renovació mensual: 16 de març de 2020 – 15 d’abril de 2020.
• I així successivament, fins que alguna de les parts comuniqui la finalització.

Finalització de la tàcita reconducció

Per finalitzar la tàcita reconducció:

1. L’arrendador ha d’enviar una notificació fefaent (burofax o correu certificat) amb almenys 30 dies d’antelació a la data de venciment mensual.
2. L’arrendatari també pot comunicar la seva intenció de finalitzar el contracte seguint els mateixos terminis.

Resum del cas

• Inici de la tàcita reconducció: 16 de febrer de 2020.
• Duració de cada renovació: Mensual (perquè la renda es pagava mensualment).
• Avís per finalitzar el contracte: Almenys 30 dies abans del venciment del pròxim període mensual.

Aquest exemple il·lustra com les modificacions de la LAU i la correcta gestió de la tàcita reconducció són fonamentals per garantir els drets tant de l’arrendador com de l’arrendatari.

Quan necessites un advocat en desnonaments per tàcita Reconducció

En molts casos, comptar amb un advocat especialitzat en desnonaments i arrendaments és essencial per gestionar situacions relacionades amb la tàcita reconducció o altres conflictes entre l’arrendador i l’arrendatari. Un advocat expert pot oferir-te suport en diferents aspectes crucials:

• Redacció i revisió de contractes: Incorporant clàusules específiques que previnguin la tàcita reconducció i estableixin terminis i condicions clares per a la finalització del contracte.
• Enviament de notificacions legals: Garantint que es realitzin correctament i dins del termini establert, utilitzant mitjans legals fefaents com el burofax o el correu certificat.
• Gestió de desnonaments: Iniciant el procés en cas d’impagaments, incompliments de contracte o altres situacions que justifiquin el desallotjament de l’immoble.

La presència d’un advocat no només aporta tranquil·litat, sinó que també assegura que tots els tràmits es gestionin d’acord amb la legislació vigent, minimitzant els riscos legals i financers per al propietari.

Els avantatges de comptar amb un advocat Especialitzat

La figura de l’advocat és essencial per garantir la seguretat jurídica en situacions relacionades amb arrendaments i desnonaments. Evitar errors legals, especialment en casos de tàcita reconducció o de conflictes amb arrendataris, pot estalviar temps i diners a l’arrendador.

Per als arrendadors que volen:

• Evitar la tàcita reconducció mitjançant notificacions fefaents i clàusules preventives en els contractes.
• Gestionar un desnonament de manera ràpida i d’acord amb la legislació vigent.
• Assegurar la protecció dels seus drets com a propietaris.

Un advocat expert pot marcar una diferència significativa. Comptar amb un professional no només aporta tranquil·litat, sinó que també ajuda a prevenir complicacions que poden resultar costoses tant a nivell legal com econòmic.

Procediments i costos d’un desnonament per tàcita reconducció

El procés de desnonament segons la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC) és un procediment jurídic complex que requereix seguir passos clars per recuperar la possessió de l’immoble. Si l’arrendador decideix iniciar un desnonament, és fonamental presentar una demanda judicial degudament redactada, on es justifiqui el motiu, ja sigui per impagament de la renda o per finalització del contracte sense desallotjament.

Principals fases del procés de desnonament segons la LEC

Procés de desnonament segons la LEC

El procés de desnonament per impagament o incompliment de contracte, regulat pels articles 440, 441 i 549 i següents de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC), segueix els passos següents:

1. Presentació de la demanda

L’arrendador ha de presentar una demanda al jutjat competent, tal com estableix l’article 437 de la LEC, acreditant:

• El contracte d’arrendament.
• Els incompliments per part de l’arrendatari, com impagaments o altres causes justificades.

És imprescindible aportar la documentació necessària, com els rebuts impagats, la còpia del contracte i, si escau, les notificacions enviades prèviament.

2. Admissió a tràmit i notificació a l’arrendatari

Segons l’article 440.3 de la LEC, el jutjat admet la demanda i notifica l’arrendatari, qui disposa de 10 dies hàbils per actuar:

• Pagar la quantitat deguda (si es tracta d’impagaments).
• Desallotjar l’immoble.
• Presentar oposició si no està d’acord amb les reclamacions de l’arrendador.

La notificació inclou també la data prevista per a l’execució del desnonament en cas de no actuar.

3. Falta d’oposició o oposició per part de l’arrendatari

• Si no hi ha oposició: Segons l’article 441.1 de la LEC, el jutjat dicta una resolució immediata a favor de l’arrendador i estableix la data d’execució del desnonament.
• Si l’arrendatari presenta oposició: Es fixa una vista judicial (article 443 de la LEC) on ambdues parts poden exposar les seves arguments. El jutjat emet sentència després de valorar les proves.

4. Execució del desnonament

En cas que el jutjat resolgui a favor de l’arrendador, es procedeix a l’execució del desnonament, tal com preveuen els articles 549 i 703 de la LEC.

• Data d’execució: Es fixa una data concreta per al desallotjament de l’immoble.
• Intervenció del secretari judicial: El desnonament es duu a terme amb la presència d’un lletrat de l’Administració de Justícia (antic secretari judicial).
• Força pública, si escau: Si l’arrendatari es resisteix a abandonar l’immoble, es pot requerir la força pública, segons l’article 703 de la LEC.

Aspectes importants del procés

• L’arrendador pot sol·licitar una condemna en costes per recuperar les despeses legals derivades del procediment.
• En cas d’impagaments, l’arrendatari pot evitar el desnonament mitjançant l’enervació de l’acció, sempre que pagui el deute pendent en el termini establert i no hagi utilitzat aquest dret anteriorment.

Aquest procés garanteix que els drets de l’arrendador siguin protegits de manera legal i que la recuperació de la possessió de l’immoble sigui efectiva i en el menor temps possible.

Per què és fonamental evitar la tàcita reconducció en desnonaments?

Si no es gestiona correctament la tàcita reconducció, el contracte podria renovar-se automàticament, allargant el procés i afegint complicacions legals. Aquest escenari pot comportar costos addicionals i retards significatius en la recuperació de l’immoble.

Serveis d’advocats especialitzats en arrendaments i desnonaments a Girona

Els advocats especialistes en arrendaments ofereixen serveis complets per gestionar qualsevol situació que pugui sorgir entre arrendador i arrendatari. Aquests serveis inclouen:

• Assessorament en desnonaments
• Redacció i revisió de contractes d’arrendament
• Mediació i negociació entre les parts
• Defensa en judicis de desnonament

Conclusió

El procés de desnonament pot ser complex i emocionalment esgotador. A més, errors com no respectar els terminis legals o una documentació incompleta poden retardar el desallotjament i generar costos addicionals.
Comptar amb un advocat expert assegura que el procediment sigui efectiu, àgil i ajustat a la normativa vigent, protegint els drets de l’arrendador.

Els nostres advocats especialitzats en desnonaments i arrendaments a Girona t’ofereixen la tranquil·litat de saber que estàs en mans de professionals amb una àmplia experiència en la gestió de conflictes immobiliaris.

No esperis més per recuperar el teu immoble. Confia en un equip legal que treballa per tu. Contacta’ns avui mateix i obtindràs una consulta inicial sense compromís per valorar el teu cas. Deixa que t’ajudem a recuperar el control de la teva propietat!

Fonts

Codi Civil Espanyol:

• Article 1566: Regula la possibilitat de tàcita reconducció si l’arrendatari continua ocupant l’immoble durant 15 dies amb el consentiment de l’arrendador. Llegeix l’article aquí.
• Article 1577: Estableix el termini per a la tàcita reconducció en finques rústiques. Consulta l’article complet.
• Article 1581: Determina la durada en funció de la periodicitat de la renda (anys, mesos, o dies). Accedeix al text aquí.

Llei d’Arrendaments Urbans (LAU):

• Tot i que la LAU no aborda directament la tàcita reconducció, s’aplica el Codi Civil de manera supletòria en absència de regulació específica. Consulta la LAU actualitzada.

Descàrrec de responsabilitat – Avís legal

Aquest lloc web està subjecte al present avís legal, que regula l’accés i l’ús del mateix. En accedir a aquesta pàgina, l’usuari accepta íntegrament aquestes condicions, així com les possibles modificacions que s’hi puguin introduir sense avís previ. L’usuari es compromet a utilitzar el lloc web i els seus continguts de manera responsable i conforme a la normativa vigent, evitant qualsevol activitat que pugui perjudicar el seu funcionament o la integritat dels continguts.

Aquest lloc web té un caràcter informatiu i no proporciona cap tipus d’assessorament professional, jurídic, fiscal, mèdic o de cap altra naturalesa. El titular del lloc no garanteix la total exactitud, actualització o absència d’errors en els continguts, ni es responsabilitza dels possibles danys o perjudicis derivats del seu ús. Per tant, qualsevol decisió presa en base a la informació proporcionada en aquest lloc web és de la responsabilitat exclusiva de l’usuari.

El lloc pot contenir enllaços a altres pàgines web gestionades per tercers. Aquests enllaços es proporcionen únicament per comoditat de l’usuari, i el titular del lloc no exerceix cap control sobre els continguts o serveis que s’hi ofereixen, ni assumeix cap responsabilitat pels possibles danys o perjudicis derivats de la seva consulta o ús.

Els continguts, dissenys, imatges, logotips, codi font i altres elements d’aquest lloc web estan protegits per les lleis de propietat intel·lectual i industrial vigents. Qualsevol ús no autoritzat, incloent-hi la reproducció, modificació, distribució o comunicació pública dels mateixos, queda estrictament prohibit sense el consentiment exprés del titular del lloc web.

El titular no es responsabilitza de les interrupcions o errors tècnics que puguin produir-se en l’accés al lloc web, ni dels possibles danys causats per programes maliciosos o altres elements perjudicials. Així mateix, no assumeix cap responsabilitat per l’ús indegut o il·legal que tercers puguin fer dels continguts del lloc.

Aquest avís legal es regeix per la legislació aplicable en el territori corresponent al domicili del titular. Qualsevol controvèrsia que pugui sorgir en relació amb l’ús del lloc web serà resolta davant dels jutjats i tribunals competents, llevat que la normativa aplicable disposi el contrari.

Aquest document pot ser modificat en qualsevol moment per adaptar-se a canvis normatius o a les necessitats del lloc web. Es recomana a l’usuari revisar periòdicament aquest avís legal per estar informat sobre possibles actualitzacions.