Aquest article ha estat elaborat per advocats de Girona. Si et trobes en una situació de proindivís i necessites realitzar la divisió de la cosa comuna, aquí hi trobaràs la informació bàsica i essencial.

Introducció a la cosa comú: Els drets dels comuners

La divisió de cosa comuna és un procés que permet a qualsevol copropietari d’un bé comú sol·licitar la seva divisió per tal de posar fi a la situació de comunitat. Aquesta divisió, regulada principalment a l’article 400 del Codi Civil, es fonamenta en el dret de cada copropietari a no romandre en una situació d’indivisió. Així, qualsevol d’ells pot sol·licitar en qualsevol moment la divisió del bé per tal de poder disposar de la seva part de forma independent. Aquesta regulació, recollida també en altres articles del Codi Civil i la Llei d’Enjudiciament Civil, s’aplica especialment en casos de copropietat d’immobles, herències, divorcis o adquisicions conjuntes de propietats.

Article 400 del Codi Civil Espanyol

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años.

Bases legals de la divisió de cosa comuna

La normativa principal que regeix la divisió de cosa comuna inclou els articles següents del Codi Civil:

• Article 400: Assegura que cap copropietari ha d’estar obligat a mantenir-se en la comunitat i que qualsevol pot demanar la divisió del bé comú.
• Articles 401 a 404: Complementen el dret de divisió amb normes específiques, com el dret a pactes d’indivisió per un termini de fins a deu anys.
• Article 406: En cas de dubte, aplica les normes de divisió d’herència per resoldre qüestions comunes.

En la pràctica, els comuners poden dividir la propietat de forma extrajudicial o judicial.

Procediment de divisió de la cosa comú

Procediment extrajudicial: Acord de divisió de la cosa comú

Quan diversos copropietaris tenen un bé en règim de proindivís o condominis, es poden trobar amb la necessitat de dividir o extingir aquesta situació de propietat compartida. Quan hi ha consens entre els copropietaris, una de les opcions més recomanables és recórrer a la via extrajudicial mitjançant la venda o divisió acordada. Aquesta alternativa permet evitar els costos i els llargs terminis que comporta un procediment judicial, facilitant així una resolució ràpida i eficient.

Procediment judicial: Divisió de la cosa comuna per actio communi dividendo

Quan no hi ha acord, els copropietaris poden sol·licitar la divisió judicial. El jutge intervindrà per dividir el bé o, en cas de ser indivisible, ordenar-ne la venda i repartir-ne els diners segons les quotes de propietat. La sol·licitud es fa primer de forma amistosa, normalment mitjançant burofax. Si fracassa, s’inicia el procediment judicial.

Modalitats de Divisió Judicial

Venda del bé i distribució de l’impor resultant: En el cas que el bé sigui indivisible, el jutge pot decretar la seva venda i repartir els guanys segons les quotes de propietat.

Adquisició per part d’un copropietari: Un dels comuners pot comprar la part dels altres i compensar-los econòmicament per adquirir la totalitat del bé.

Subhasta Pública: En absència d’acord, qualsevol copropietari pot sol·licitar que el bé es posi a subhasta pública per assignar el bé o el seu valor resultant a cadascú segons les seves quotes de propietat (art. 1.062 del Codi Civil).

Venda per persona o entitat especialitzada: Segons l’Article 641 de la Llei d’Enjudiciament Civil (LEC), aquesta venda es pot dur a terme mitjançant una persona o entitat especialitzada, la qual cosa facilita una venda justa i adaptada a les condicions del mercat, beneficiant a totes les parts implicades.

Excepció: Pacte d’indivisió

L’article 400 del Codi Civil preveu una excepció al dret de divisió: els copropietaris poden acordar la indivisió del bé durant un màxim de deu anys, un termini que pot ser prorrogable. Aquest acord d’indivisió és útil per a casos on els copropietaris prefereixen mantenir el bé comú per motius econòmics o pràctics.

Situacions habitual en la divisió de cosa comuna

La divisió de cosa comuna és comuna en diverses situacions de la vida quotidiana:

Herències

Quan els hereus adquireixen un bé en comú per via hereditària, és freqüent que vulguin dividir la propietat per poder gaudir de la seva part individual o bé vendre-la per repartir-ne els beneficis de forma proporcional. Aquesta divisió permet a cada hereu disposar del valor o ús de la propietat sense restriccions de copropietat.

Divorcis

En processos de separació o divorci, és habitual que els cònjuges vulguin posar fi a la copropietat dels béns comuns, com pot ser l’habitatge familiar. La divisió d’aquests actius facilita una distribució independent i justa dels béns, permetent a cada part disposar del seu percentatge de la propietat o dels fons resultants de la seva venda.

Adquisicions conjuntes

Quan dues o més parts (empreses o particulars) adquireixen conjuntament una propietat, sovint opten per dividir-la més endavant. Aquesta divisió facilita una gestió més eficient dels seus actius i permet una liquidació o ús individual segons els interessos de cada part implicada.

Altres situacions

També existeixen altres circumstàncies en què la copropietat esdevé un obstacle per a una gestió eficaç o per a la valoració de la propietat. En aquests casos, la divisió del bé resulta essencial per optimitzar-ne l’ús i obtenir-ne el màxim benefici, ja sigui a través de la seva venda o adjudicació individual.

Conseqüències de la divisió de cosa comuna

En finalitzar la divisió de cosa comuna, es produeixen diverses conseqüències jurídiques i pràctiques:

Extinció de la comunitat

La divisió posa fi a la situació de copropietat, permetent que cada copropietari disposi de la seva part proporcional del bé o de la quantitat corresponent en cas de venda. Aquest procés ofereix a cada part la llibertat de gestionar la seva propietat sense restriccions de comunitat.

Compra o venda del bé

Qualsevol copropietari té la possibilitat d’adquirir el bé en la seva totalitat, compensant econòmicament els altres comuners, o bé optar per la venda de la propietat, amb la consegüent divisió dels guanys segons les quotes de propietat establertes.

Propietat en exclusiva

Cada comuner pot obtenir la propietat en exclusiva de la seva part a través d’un acord extrajudicial o mitjançant una adjudicació judicial. Aquesta opció permet una clara separació d’interessos i facilita la gestió individualitzada del bé.

Responsabilitats pels vicis ocults

Els comuners són responsables, segons la seva quota de propietat, de les despeses derivades del sanejament i reparació de vicis ocults que poguessin afectar el bé, segons estipulen.

Costes judicials

Si algun copropietari obstaculitza la divisió del bé, pot ser condemnat a assumir les costes judicials. En processos de divisió de béns immobles, aquestes costes poden ser considerablement elevades degut a la complexitat i valor de la propietat, augmentant així les despeses del procediment per a la part que ho impedeixi.

Límits a la divisió judicial de cosa comuna

Tot i que qualsevol copropietari pot sol·licitar la divisió, aquesta no pot perjudicar drets de tercers, com estableix l’article 405 del Codi Civil. Entre els límits principals es troben:

Dret d’hipoteca

Segons l’article 123 de la Llei Hipotecària, en qualsevol procés de divisió de la cosa comuna, és essencial respectar els drets hipotecaris preexistents sobre el bé, garantint així la protecció dels drets dels creditors hipotecaris abans de procedir a la separació.

Drets de servitud

L’article 535 del Codi Civil estableix la protecció dels drets de servitud, els quals no poden veure’s alterats ni anul·lats per la divisió del bé. Això assegura que aquests drets continuïn vigents i intactes, independentment del canvi de propietat o divisió entre comuners.

Altres drets reals

Qualsevol altre dret real preexistent sobre la propietat, com ara drets d’usdefruit o de superfície, també ha de ser respectat en el procés de divisió per protegir els interessos legítims de tercers o d’altres beneficiaris.

Conclusió: Quan considerar la divisió de cosa comuna

La divisió de cosa comuna pot ser necesaria per posar fi a la copropietat i permetre’t disposar lliurement de la teva part del bé. Tot i que aquest procés pot semblar complex i costós, la solució ideal existeix: optar per una divisió extrajudicial que t’ofereix rapidesa i estalvi econòmic. En cas que no sigui possible arribar a un acord, la divisió judicial és una alternativa fiable i completament regulada per la llei.

Per garantir que es respectin els teus drets i aconseguir una divisió justa i sense complicacions, és essencial comptar amb l’assessorament d’un advocat especialitzat en dret de propietat. Amb el suport adequat, convertiràs un procés que sembla difícil en una solució efectiva i tranquil·la per a totes les parts implicades.

Fonts

Código Civil, aprobado por Real Decreto de 24 de julio de 1889 (BOE núm. 206, de 25 de julio de 1889).

Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE núm. 7, de 8 de enero de 2000).

Ley Hipotecaria. Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la Ley Hipotecaria (BOE núm. 58, de 27 de febrero de 1946).

Avís Legal – Descàrrec de Responsabilitat

La informació continguda en aquest lloc web té un caràcter exclusivament informatiu i general i no constitueix, en cap cas, assessorament legal. La informació continguda en aquest lloc web és de caràcter general i té finalitat merament informativa; no constitueix en cap cas assessorament legal específic. Els continguts poden no estar completament actualitzats ni contemplar totes les particularitats i excepcions aplicables a cada cas concret.

Aquesta informació s’ofereix amb la finalitat de proporcionar una guia inicial sobre la divisió de cosa comuna i altres qüestions relacionades, però pot no contemplar totes les especificitats legals o circumstàncies particulars que poden afectar el cas concret de cada persona.

L’ús d’aquesta informació no estableix una relació client-advocat ni suposa compromís legal de cap mena. Per aquest motiu, es recomana que, davant de qualsevol dubte o situació específica relacionada amb la divisió de cosa comuna o altres qüestions de dret de propietat, l’usuari es posi en contacte amb un advocat especialista que pugui oferir un assessorament professional personalitzat.

Es recomana que, abans de prendre qualsevol decisió basada en aquesta informació, l’usuari consulti un advocat especialista en dret de propietat que pugui oferir un assessorament expert adaptat a les necessitats i circumstàncies del seu cas particular. La divisió de cosa comuna i altres qüestions legals requereixen una anàlisi detallada per assegurar que es prenen les mesures més adequades.

El titular d’aquest lloc web declina qualsevol responsabilitat derivada de l’ús que es faci de la informació aquí continguda, així com dels danys o perjudicis que puguin resultar de la seva interpretació o aplicació sense l’assessorament pertinent.

El titular d’aquest lloc web declina tota responsabilitat per danys, perjudicis o conseqüències que es puguin derivar de l’ús d’aquesta informació sense l’assessorament professional necessari.